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Guía fácil para comprar una vivienda en España siendo extranjero

¿Quieres saber cómo comprar una casa en España sin ser residente?

España es un país que atrae cada año a miles de extranjeros que quieren disfrutar de su clima, su cultura, su gastronomía y su calidad de vida; por lo que muchos de ellos deciden comprar una propiedad en España, ya sea como segunda residencia, como inversión o como paso previo para obtener la residencia o la ciudadanía.

Partiendo del comentario anterior, entonces tendríamos que responder 3 preguntas claves:

  • ¿Es posible comprar una propiedad en España sin ser residente? 
  • ¿Qué requisitos y trámites hay que cumplir? 
  • ¿Qué impuestos y gastos hay que pagar? 

En este artículo, intentaremos explicarte todo lo que necesitas saber para comprar una propiedad en España sin ser residente de forma segura y legal.

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Requisitos para comprar una propiedad en España sin ser residente.

  • En España no existe ningún tipo de restricción para que una persona extranjera o no residente pueda comprar o vender un inmueble, aunque sí tendrá que cumplir con sus obligaciones tributarias, debiendo de distinguir quién está obligado al pago de los impuestos si es residente en España y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
  • Para comprar una propiedad en España siendo extranjero no residente debes de cumplir los siguientes requisitos:
  • Obtener un número de identificación fiscal (NIF). Se trata de un número personal, único y exclusivo que se asigna a los extranjeros que realizan cualquier actividad económica, profesional o social en España. El NIF se compone de una letra (N) seguida de siete números y otra letra. Para solicitar el NIF, hay que presentar un formulario EX-15 en la Oficina de Extranjeros o en una comisaría de policía, junto con el pasaporte o documento de identidad en vigor y fotocopia del mismo.
  • Abrir una cuenta bancaria en España. Es necesario disponer de una cuenta bancaria en España para realizar el pago de la propiedad, de los impuestos y de los gastos asociados a la compraventa. Para abrir una cuenta bancaria en España, hay que presentar el NIF, el pasaporte o documento de identidad en vigor, un certificado de no residencia (que se puede solicitar en el mismo banco) y un justificante de ingresos o de actividad profesional.
  • Firmar un contrato de arras o de opción de compra. Se trata de un contrato privado entre el comprador y el vendedor, en el que se acuerda el precio de la propiedad y se entrega una cantidad de dinero como señal o garantía de la compraventa. El contrato de arras o de opción de compra suele incluir una cláusula penal, por la que si el comprador se arrepiente pierde la señal entregada, y si el vendedor se arrepiente tiene que devolver el doble de la señal recibida.
  • Obtener una escritura pública de compraventa. Se trata del documento que formaliza la transmisión de la propiedad ante un notario, que da fe de la identidad y capacidad de las partes, del pago del precio y de la entrega de las llaves. La escritura pública de compraventa debe contener los datos personales de comprador y vendedor, la descripción y el valor de la propiedad, el precio y la forma de pago, las cargas y gravámenes que afecten al inmueble, y las cláusulas que se hayan pactado entre las partes.
  • Pagar los impuestos correspondientes. La compraventa de una propiedad en España conlleva el pago de una serie de impuestos, que varían según el tipo de inmueble, el valor de la propiedad y la comunidad autónoma donde se ubique. Los principales impuestos que hay que pagar son:
    • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Se aplica a las viviendas nuevas, es decir, aquellas que se venden por primera vez por el promotor o constructor. El tipo impositivo es del 10% sobre el valor de la compraventa.
    • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se aplica a las viviendas de segunda mano, es decir, aquellas que ya han sido vendidas anteriormente por un particular. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 6% y el 11% sobre el valor de la compraventa. El ITP se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.  
    • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se aplica tanto a las viviendas nuevas como a las de segunda mano, siempre que se formalicen en escritura pública e inscriban en el Registro de la Propiedad. El tipo impositivo también varía según la comunidad autónoma, situándose entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor de la escritura. El AJD se paga junto con el IVA o el ITP, en la misma delegación de Hacienda y en el mismo plazo.

Además de estos impuestos, los extranjeros no residentes que compren una propiedad en España tendrán que pagar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que grava la renta obtenida por la propiedad, ya sea por el alquiler o por la imputación de renta en función del valor catastral. El tipo impositivo es del 19% para los residentes en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo o Suiza, y del 24% para el resto. El IRNR se paga mediante el modelo 210, en el plazo de un mes desde la finalización del período impositivo.

¿Cuáles serían los gastos asociados a la compraventa de una vivienda en España?

Además de los impuestos, la compraventa de una propiedad en España conlleva una serie de gastos que hay que tener en cuenta y que suelen correr por cuenta del comprador, salvo que se pacte lo contrario. A continuación te muestro los principales gastos a tener en cuenta:

  • Gastos de notaría. Son los honorarios que cobra el notario por la redacción y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Los gastos de notaría se calculan según una tarifa fija establecida por el Gobierno, que depende del valor de la propiedad y de la extensión y complejidad de la escritura. Los gastos de notaría suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor de la compraventa.
  • Gastos de registro. Son los honorarios que cobra el registrador por la inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad. Estos gastos al igual que los anteriores tienen una tarifa fija establecida por el Gobierno, que suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,4% del valor de la compraventa.
  • Gastos de gestoría. Son los honorarios que cobra la gestoría por tramitar el pago de los impuestos y la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Los gastos de gestoría se calculan según una tarifa libre pactada entre las partes, que suele rondar en unos 300.00 €.
  • Gastos de hipoteca. Son los gastos que se derivan de la solicitud y la concesión de un préstamo hipotecario para financiar la compra de la propiedad. Los gastos de hipoteca incluyen los gastos de tasación, los gastos de notaría, los gastos de registro, los gastos de gestoría, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, la comisión de apertura y los gastos de cancelación anticipada. Los gastos de hipoteca varían según el importe y las condiciones del préstamo, pero suelen suponer entre el 1% al 3% del valor de la hipoteca.

Beneficios de comprar
una vivienda en España

  • España es un país con un clima sumamente agradable, una cultura rica y diversa, una gastronomía deliciosa, grandes ofertas de ocio y turismo muy variada. Por lo que desde el instante que compres una propiedad en España te permitirá disfrutar de todo ello, ya sea como segunda residencia, como vivienda vacacional o como fuente de ingresos pasivo.
  • Al ser España un país miembro de la Unión Europea, esto hace que te facilite la movilidad, la seguridad jurídica y el acceso a servicios públicos de alta calidad. Además, España tiene acuerdos con muchos países para evitar la doble imposición y facilitar el intercambio comercial y financiero.
  • España tiene un mercado inmobiliario dinámico y competitivo, con una gran variedad de tipos de propiedades, ubicaciones y precios. Según el tipo de propiedad, la zona y el momento de la compra, se puede obtener una excelente rentabilidad y revalorización de la inversión.
  • Además España ofrece la posibilidad de obtener una residencia, a través un visado para inversores llamado Golden Visa que se puede respaldar a través de la compra de una propiedad, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Esto puede suponer una ventaja para los extranjeros que quieran vivir, trabajar o estudiar en España o en otros países de la Unión Europea.

Inconvenientes de comprar
una vivienda en España

  • Comprar una propiedad en España implica pagar una serie de impuestos y gastos, tanto en el momento de la compra como de forma periódica que quizás en tu país no lo considere. Estos impuestos y gastos pueden variar según el tipo de propiedad, el valor, la ubicación, el régimen fiscal del comprador y el tipo de transmisión. 
  • Comprar una propiedad en España requiere cumplir con una serie de trámites legales, cómo obtención de NIE, abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato de arras o de opción de compra, obtener escritura pública, pagar los impuestos correspondientes y registrar la propiedad. Estos trámites pueden ser complejos y demorados, por lo que se recomienda contar con la ayuda de un agente de bienes raíces que te facilite el proceso.
  • Comprar una propiedad en España supone asumir una serie de obligaciones y responsabilidades, como mantener la propiedad en buen estado, pagar los recibos de suministros, las cuotas de la comunidad de propietarios, el IBI, la tasa de basuras y otros impuestos municipales. Además, se debe declarar la propiedad y los ingresos que genere en la declaración de la renta, tanto en España como en el país de origen, si fuese el caso.

Teniendo en cuenta lo descrito en este artículo, adquirir una propiedad en España es totalmente factible y si dispones de la orientación de un asesor inmobiliario, los trámites se vuelven mucho más sencillos. En este artículo, nos esforzamos por resumir los requisitos, impuestos, beneficios y variedades de propiedades presentes en el mercado español. 

Asimismo, si te pones en contacto, podremos presentarte un asesor inmobiliario que te proporcione consejos prácticos para garantizar la seguridad y rentabilidad de tu inversión. ¡No dejes pasar esta oportunidad! Llámanos hoy mismo y solicita un asesoramiento gratuito para aclarar todas tus dudas. ¡Estamos aquí para ayudarte!

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